תמ"א 38 והשווי האבוד של הגג הצמוד
לבעיה של בעלי הגגות הצמודים השלכה על כל בעלי הדירות בבניין. כשם שהשכנים מלמטה יכולים כעת למנוע בנייה של חדר יציאה בודד לגג, כך יכולים בעלי הגגות הצמודים למנוע מימוש תמריצי תמ"א 38 מכל בעלי הדירות בבניין, לפחות עד שיגיעו להסדר המפצה את הדירות העליונות על מחיקת שווי ההצמדה שלהן.
עד לפני מספר שנים יכלו בעלי דירות עליונות עם גג צמוד לבנות לעצמם חדר יציאה לגג כאשר עלות הבנייה הייתה הבנייה של החדר ופריצת המדרגות הפנימיות ותו לא. בחלק מהתקנונים של הבתים המשותפים בטאבו רשום כי בעלי ההצמדות בגג יוכלו לבנות עליו ללא צורך באישור השכנים ואף לתקן את התקנון, הצו ותשריט בית משותף כך שיתאימו לשטח הדירה המוגדל ללא הסכמה נוספת של בעלי הדירות השכנים. כאשר בתקנון נרשמה הצמדה בלבד, ללא התייחסות לזכויות הבנייה, קרה ובעלי ההצמדות בגג נדרשו על-ידי חלק מהעיריות להחתים את ועד הבית או את רוב הדיירים, על אישורם לבניית חדר יציאה לגג, אף שהגג עליו ביקשו להקים חדר יציאה לגג כבר הוצמד בעבר לדירתם. הכיצד? חלק מהעיריות פירשו כי בנייה על הגג יכולה להגביל לימים זכויות בנייה לא מנוצלות נוספות השייכות לכל בעלי הדירות על-פי חלקם ברכוש המשותף. בעיר רמת גן, למשל, לרוב הבתים המשותפים הישנים זכויות בנייה למספר קומות נוספות ולא רק לחדר יציאה לגג. למעשה, היו שראו בזכות לבנות חדר יציאה לגג, גם על גג הצמוד לדירה תחתיו, זכות בנייה השייכת וכפופה לכל בעלי הדירות בבית המשותף. במקרים בהם דירות עליונות יכלו לבנות חדר יציאה לגג מעל דירתם ואף להשמיש חלק נוסף מהגג למרפסת גג פרטית, אך הגג היווה רכוש משותף של כל בעלי הדירות בבניין, נהוג היה תחילה כי הדירות העליונות ישפצו בתמורה את הלובי ו/או את הטיח בבניין, ובמידת הצורך יתקינו מעלית. במקרים בהם העלות לשיפוץ החלקים בבניין כולו לא הצדיקה את היתרון הכלכלי של תוספת חדר בודד על הגג, נהוג היה במספר מקרים כי הנהנים יתרמו תרומה מהותית כלשהי למימון שידרוגים לבניין. במקרים מאוחרים יותר הפך הליך אישור השכנים לחדר יציאה לגג לעסקת נדל"ן במזומן לכל דבר, עם הערכות שמאיות וכיוצ"ב. מיותר לציין שבעת מכירת דירה עם זכויות לבניית חדר יציאה לגג נדרשו ונדרשים המוכרים לשלם היטל השבחה ובמקרים מיוחדים אף מס שבח על הזכויות הללו. תמ"א 38 על תיקוניה השונים וכן שורה של תוכניות בניין עיר שהגדילו או הגבילו את התמריצים שכלולים בה, יצרה לרגע מציאות חדשה לבעלי הצמדות בגגות. במקום "חדר יציאה לגג" הותרו לבתים משותפים ישנים שקיבלו היתרי בנייה לפני שנת 1980, במגבלות שונות, זכויות בנייה של עד 2.5 קומות על-פי תמ"א 38, ועל-פי תוכניות נוספות בערים שונות אף יותר מכך. לכאורה ההצמדה בגגות הכפילה ושילשה את שוויה. במקום חדר, הותרו לבנייה 2.5 קומות! בתמורה לזכויות הבנייה נדרשו, כמובן, חיזוקים בפני רעידות אדמה לכל הבניין. במקרים רבים, גם לאחר הנשיאה בעלות הבנייה של החיזוקים לכל הבניין, לתועלת כל השכנים, זכויות הבנייה על הגג נותרו שוות מאות אלפים ואף מיליוני שקלים. וכאן באה האכזבה הגדולה לבעלי ההצמדה בגגות: החיזוקים בפני רעידות אדמה מחייבים בנייה מאסיבית של חיזוקים כגון עמודי בטון מזויינים ו/או קורות פלדה לגובה כל הבניין. דע עקא וכדי לבצע חיזוקים כאלו, שבסך-הכל משביחים את ערך כל הדירות, ואף במימון מלא של בעל ההצמדה בגג, עדיין יש לקבל אישור של רוב בעלי הדירות בבניין. חיזוקים כאלו משנים את פני הבניין גם בחלקים התחתונים שלו, מחייבים במקרה הקל גירוד טיח קיים, פיגומים, בנייה, רעש, אבק, אבדן פרטיות בזמן החיזוק של היקף כל קומה וכיוצ"ב. הנה לכם כי למרות ההצמדה, נדרש בעליה לקבל את אישור רוב השכנים למימוש התמריצים על-פי תמ"א 38, ממש בדומה למקרה בו כלל לא הייתה בבעלותו הצמדה על הגג.
