תמ"א 38: כיצד תדעו שקיבלתם הצעה משתלמת מהיזם?
על הדיירים לוודא לאיזה פרמטרים מתייחס היזם בתמורות שהוא מציע
לדוגמה, כשמובטח גודל דירות סופי, אפילו אם הוא נשמע אטרקטיבי, על הדיירים לוודא לאיזה גודל דירות מקורי התייחס היזם.
בהצעה לא מהימנה לא נבדק גודל הדירות בצורה מקצועית, או שהגודל המקורי המצוין הינו קטן מגודל הדירות בפועל, כך שנוצר מצג שווא להרחבה משמעותית שאינה נכונה. ככלל, רק אם ידעו הדיירים שהגודל המקורי של הדירות אליו מתייחס היזם בהרחבה המובטחת נבדק, יוכלו לאשר כי ההרחבה המוצעת היא מהימנה.
היכרות עם התוכניות העירוניות
לחברה יזמית מנוסה ישנה הבנה בתהליכי בנייה מקומיים, כמו היכרות עם המפרט הטכני לדירות בתל-אביב לעומת ערים אחרות; הבנת קושי הבנייה ברחובות צרים; ניסיון עם סגירת צירי תנועה ואזורי התארגנות לקבלן והיכרות עם תצורת המגרשים בעיר (צרים וארוכים). העבודה ברחוב קטן בלב תל-אביב שונה מהותית מבנייה במגרש שיכון ברעננה, למשל, והדיירים צריכים לוודא כי היזם ביצע כבר בעבר פרויקטים של תמ"א 38 בעיר.
ניסיון בביצוע פרויקטים עם בנק מלווה בתל-אביב (דוחות 0)
תכנון אדריכלי
הגורם החשוב ביותר בפרויקט הוא האדריכל. חברה יזמית טובה תעבוד עם אדריכל מנוסה המכיר את התכנון בעיר. בתל-אביב הצפופה יש חשיבות לניצול מקסימום זכויות הבנייה בתכנון הדירות החדשות - המוגדלות, ולכן נתקלים לעיתים בתופעה של מטבחים או שירותים לא מאווררים. מסיבה זו עולה חשיבותו של אדריכל המנוסה בבנייה בעיר, ומתמחה בתכנון דירות עם פחות כיווני אוויר או חזיתות, בצורה מיטבית.
האדריכל צריך להתייחס לפרמטרים כמו פרופורציות רוחב-אורך הדירה, אזור ציבורי מול פרטי, ניצול כיווני אוויר ואוורור טבעי אם אפשר, שמירה על מיקום דירות המקור בבניין החדש, ותמהיל מסודר מבחינת מערכות - כמו דודים, מזגנים, מסתורי כביסה, וצנרות למיניהן. על הדיירים לבקש מהיזם תכנון מפורט של קומה טיפוסית או של דירותיהן, על מנת לוודא את הנושאים האלו.
זיהוי בעיות במגרש
חברה יזמית מנוסה יודעת לצפות ולבדוק מראש פרמטרים נוספים העלולים להשפיע על הביצוע או על היתכנות ההצעה לדיירים. זאת כדי להתמודד עם הפתעות בשטח, דוגמת הגעה לגובה מים בקומת המרתף, עצים שלא ניתנים להעתקה, או עצים לשימור שעלולים לפגוע באפשרות לבנות כמתוכנן ולמקסם את זכויות הבנייה או את קומת המרתף. על הדיירים להעביר אל היזם את כל הבעיות הקיימות שהם מכירים במגרש, ואף לבדוק שהוא מברר עימם בעיות פרטניות הנוגעות במגרש.
לוחות זמנים
אחד הפרמטרים החשובים לבדיקת חברה מקצועית ומהימנה היא לוחות הזמנים עד חתימת החוזה. יש להגדיר לוחות זמנים יחד עם בא כוח הדיירים על מנת לבדוק את עמידותן של החברות היזמיות בביצוע הליכים. מומלץ לאחר פנייה לחברה לקבל הצעה ראשונית עד שלושה שבועות לאחר מכן, ובשלב הבא לצמצם את ההצעות לטובות ביותר ולקבוע פגישה מכרעת בה יציגו היזמים את ההצעות המפורטות מול כל דיירי הבניין. יש לזכור כי התמהמהות הצעה בשלב זה עשויה להעיד על גישה פחות מקצועית ומהווה סימן להמשך בעיות בשלב התכנון, וההיתרים והבנייה.
הניסיון קובע
ככל שחברה יזמית מנוסה יותר ומתמחה בפרמטרים הנסקרים היא תוכל לבנות לדיירים הצעה עם רמת היתכנות גבוהה ומציאותית ובלוחות זמנים ריאליים. זאת לעומת הצעות שאינן מקצועיות וללא היתכנות - גם אם הן מוכרות חלום של בניין מושלם ודירות אטרקטיביות. לפני שנכנסים להתקשרות עם חברה בפרויקט תמ"א 38 על הדיירים לוודא כי בחרו ביזם ואדריכל מקצועיים ומנוסים וכי קיבלו ההצעה מפורטת, מקצועית ומעמיקה.
