תמ"א 38 וסינרגיה בין הגורמים המקצועיים

"קשה להשוות בין פרויקטים רגילים לבין אילו של תמ"א 38, יש שוני מובהק מבחינת קושי בכל אחד מהחזיתות ובכל אחד משלבי המיזם", אומר אייל אוכמן, מנכ"ל חברת תל-דן יזמות, ויו"ר איגוד חברות תמ"א 38. "בכל פרויקט צריכה להיות סינרגיה בין בעלי המקצוע השונים לצורך הצלחת הפרויקט, אך בפרויקט רגיל אי הוודאות קטנה יותר. ראשית כי אין את צד הדיירים הקיימים במשוואה וכן זכויות הבנייה ידועות מראש, כך שעל כל בעל מקצוע להתמקד בתחומו ולהתעדכן באשר לפועלו של בעל המקצוע השני. בתחום התמ"א 38 מאחר וכל אחד מהפרמטרים אינו ידוע מראש, הסינרגיה והאינטגרציה בין כל הגורמים קריטית, כך שמראש בכל הליך והליך יש לשלב כוחות בין כל בעלי המקצוע".

הדיירים הם חלק מהמשוואה

אוכמן מסביר כי לעיתים נוצר מצב ש"הדיירים מגיעים ומבקשים בקשה מסויימת שליזם על פניו אין כל בעיה איתה אך מבחינה תכנונית נוצרת בעיית התכנות, שכן לפחות בתחום התמ"א 38/1 הביצוע נעשה על מבנה קיים ולכן נושא התכנון הינו בעייתי ומוגבל מלכתחילה. לכן אם האדריכל לא מעורב בשלב המו"מ עם הדיירים אז יכול להיווצר מצב של אי עמידה בחוזה. כמו כן הדייר נכנס למו"מ, כאמור, כאשר סל זכויות הבנייה עדיין רעיוני ואינו קבוע, כך שהתחייבות ללא ייעוץ מקצועי דינמי עלולה להוליך להסתבכות משפטית, במידה והזכויות בפועל יקטנו. מצד שני, על האדריכל להבין את הצרכים המסחריים המורכבים של היזם בדין ודברים מול הדיירים. בפרויקטים רגילים של בנייה מאפס זה לא בעייתי כי תנאי השטח יותר נוחים ותמהיל הדירות ושטחן נקבע אך ורק על ידי הצוות של היזם, שכן עדיין אין דיירים קיימים".