כונס הנכסים הרשמי בישראל מלא בתיקים של חברות ואנשים פרטיים אשר ראו באופן ברור תמיד את הצד הרווחי בעסקאות עתידיות, אולם בסופו של יום, למרבה הצער שורת ההפסד גדעה את חלומותיהם,ושעדה את עתידם,כך שאם פניכם לרווח, צפו גם את האפשרות להפסד. אחריות לטיב הדירות והתאמתן -  חוק המכר דירות אחד החוקים השולטים על נושא מכירת דירות והמטיל אחריות על מי שבונה דירה לצורך מכירתה הינו חוק המכר ( דירות ) תשל"ג – 1973 , אשר לצורך מאמר זה יוגדר להלן:"החוק"החוק  מטיל אחריות על  "מוכר" לטיב הדירה, ולהתאמתה. החוק מגדיר מוכר לא מי שהינו קבלן על פי הכשרתו ומקצועו אלא לכל מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;בהתאם להוראות חוק זה ישנם סוגים רבים של אחריות על המוכר. לח"מ אין כל פק כי במקרה של יזמות עצמית, של בניין, יוגדרו בעלי הדירות אשר ימכרו בעתיד את הדירות החדשות כמוכר, על פי הגדרת חוק המכר, ויהיו חשופים במשך שנים רבות לתביעות בגין ליקויי בנייה, בעיות רטיבות, ליקויים  במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק, כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים,  ליקויים פיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים, ליקויי איטום, סדקים בקירות ובחיפויים ועוד כהנה וכהנה מרעין בישין. אפשר לצייר תמונה על פיה ניתן להטיל את האחריות על הקבלן אשר יבנה את הדירות החדשות, אולם חוק המכר דירות הינה בהגדרתו חוק "קוגנטי", חוק אשר הצדדים אינם יכולים להתנות עליו ולהגיעל הסכמות השונות מהוראות החוק, ובמקום בו המוכר מוגדר כמוכר על פי חוק המכר דירות, לא יוכל המוכר לקבל שחרור מאחריות אפילו הקונה יתחייב לכך, ואפילו עוד ראוי לציין כי יהיה זה נכון בכל מקרה בו הדיירים יהיו היזמים, להטיל  על הקבלן ועל חברת הייעוץ אחריות, אולם מי יתקע לידינו כי בעתיד לבוא הקבלן יהיה קיים, כי חברת הייעוץ תעמוד מאחרי התחייבויותיה. ככלל אחד הדברים עליהם אנו מקפידים בעסקאות מסוג תמ"א 38 או עסקאות קומביניציה, הינו לנתק כלקשר בין בעלי הקרקע או הדירות לבין הרוכשים, ולהסיר כל אחריות מבעלי הדירות, יזמות הדיירים,קושרת באופן ישיר את הדיירים אל רוכשי הדירות ו מטילה עליהם אחריות על פי חוק המכר דירות. מימון – ליווי בנקאי – משכנתא ביצוע עבודות הבנייה הכוללות הרחבת דירות ובניית דירות חדשות מגיע לסכומי עתק, למיליוני שקלים חדשים. מימון הוא תורה בפני עצמה, כיצד לארגן את המימון, מהי הריבית, אשר תתקבל בגין המימון,אופן החזרי התשלום בגין ההלוואות. אחד הקשיים העומדים בפני יזם בתמ"א 38 הינו שאלת המימון. הבנקים המסחריים נמנעים ממתן הלוואות, ובמקרים בהם ניתנות הלוואות נדרש הון עצמי לא נמוך, לצורך מימון וביצוע הפרוייקטאחד התהליכים המרכזיים בכל תמ"א 38הינו הרחקת בעלי הדירות מסיכונים הקשורים במימון. במסגרת הליך של יוזמה עצמאית, הסיכון על בעלי הדירות הינו סיכון ישיר וחד.

חיובים ביחד ולחוד הדירות אשר תימכרנה על ידי בעלי הדירות תימכרנה על ידי בעלי הדירות ביחד ולחוד. המשמעות הינה כי כל אחד מבעלי הדירות נוטל על עצמו אחריות שווה ומלאה. דהיינו אם מי מרוכשי הדירות החדשות יגיש תביעה, הוא יגיש כנגד כל בעלי הדירות. האחריות אמנם מתחלקת בין כל בעלי הדירות בחלקים שווים, אולם דייר או בנקאי יכול להיפרע בגין כל התביעות מדייר אחד בעל יכולת, ולפעול אל מול דייר שקל יותר להיפרע ממנו, דייר בעלמשכורת קבועה ומסודרת, דייר בעל חסכונות בבנק אותם ניתן לעקל, דייר בעל רכוש נוסף על פני הדירה בה הוא מתגורר. אם מאן דהוא יתבע מבעלי הדירות מיליון ₪ ויזכה בפסק הדין הוא איננו חייב לקחת חלק שווה מכל דייר, הוא יכול לפנות ולנקוט הליכי גבייה נגד מי שיהיה לו יותר קל לראות ממנו את הכסף. הרעה – כעורך דין המייצג בעלי דירות עליי להציג בפניהם את כל הקשיים, את כל הסיכונים ואת כל האפשרויות.​​חוק המכר דירות – הבטחת השקעות חוק המכר דירות אחריות מימון מיסים אשר הסתבר שהינו עורך הדין הקבוע של חברת ההנדסה,  אשר המליצה עליו,בכדי להסיר את אבני הנגף, התקשרו דיירינו עם עורך דין חדש, אשר טיפול בפרוייקט וכולם הלוואה מובטחת במשכנתא על דירות הדיירים, החל לעמוד על ביצוע תשלומחי כך הכלל הוא איני ממליץ על יזמות של הבניין. זהו הכלל, ליוצאים מן הכלל וחריגים בנוף הבניינים ולאחר שאבחן מספר פרמטרים אולם להמליץ לשקול את העניין.ומדוע המלצתי הינה בבחינת שומר נפשו ירחק מיזמות עצמאית ?בצידו של כל סיכוי עסקי לעשיית הון, ישנו סיכון רב. הסיכון הינו הן בתחום הפיננסי והן בתחום המקצועי והן במישור השותפות בין בעלי הדירות :ובואו אתאר לכם את דרך החתחתים: הבניין ברחוב ישראלי פינת רח' ירושלים, פעל הסיכון הפיננסי -הסתבכות כספית של הפרוייקט כבניין אשר פועל על פי התמ"א אף לא אחד מהדיירים יוציא כספים מהכיס, ומימון הפרוייקט ייעשה באמצעות הלוואות. נכון המלווה המקצועי יאמר לכם שהוא יטפל בעניין וידאג לכך, האם הוא גם יערוב להפסדים וודאי שלא.ובכן עברנו את הויה דולורוזה והתחלנו לבנות, התכנון היה לבנות את הפרוייקט בתקציב של 8 מיליון, אולם בדרך הקבלן פשט את הרגל, צריך לקחת קבלן אחר, ומסתבר שכדי לסיים את הפרוייקט דרושים עוד שלושה מיליון ₪, הבנקים לא מוכנים לתת,הפרוייקט מתעכב ומסתבך, ובינתיים הבנקים מבקשים להתחיל לשלם את ההחזרים, אל מי פונים אל בעלי הדירות. יאמר מי שיאמר אנו נארגן לכם ליווי פיננסי ובאמצעותו נבנה את הפרוייקט,  אולם גם לכך דרוש הון עצמי, ובכלל  קיימת אפשרות לא תיאורטית שלא תצליחו למכור דירות, שהבנק ירצה להתחיל לראות את כספו, ועוד כהנה וכהנה תרחישים רבים ושונים האם אתם מוכנים להיות חשופים לתביעות כאלה התשובה היא וודאי וודאי שלא. סיכונים מקצועיים – האם ישנם כאלה ומהם ראשית ייתכן ותקחו קבלן אשר יסתבך בדרך דבר אשר איננו חזון נפרץ במדינת ישראל ויהיה עליכם כיזמים לדאוג לקבלן אחר, או קבלנים אחרים, דבר אשר יטרוף את הקלפים, ישנה את  תחזית התקציב והתכנון ופרוייקט אשר היה על הנייר רווחי ביותר, יעבור לגבול הרווחיות, האם הדבר כדאי. מודל אחר הוא שעליכם כדיירים לדעת הוא כי ליזם יש אחריות על פי חוק המכר, כאשר אתם מוכרים דירות, אתם אחראים לתקינותם, אינכם יכולים להסיר האחריות ולהטיל אותה על מישהו אחר, והנה יסתבר לאחר שלוש שנים כי ישנם ליקויי בנייה קשים ביותר, הקבלן המבצע הסתבך ברח מהארץ או פשט רגל, את מי יתבעו הדיירים החדשים. את מי שמכר להם את הדירות ומי מכר להם את הדירותאם אינכם חוששים לנהל הליכים משפטיים ולעמוד למשפט בגין ליקויי בנייה או אחריות בתחום זה, אתם יכולים לדלג מעל משוכת היזמות העצמית, אולם אם אתם לא בנויים למהלך כזה אל תגשו ליזמות עצמית ועצמאית. ככלל תפיסת עולמי הינה שכל עיסוק הינו מקצוע, ויש לתת למומחים לעסוק בו.נכון היזם אשר יוזם את אופיו של הפרוייקט " יזמות עצמאית של הדיירים" יציע לכם גב, יבטיח לכם כי אתם תהיו סגורים מכל הקצוות וכל הכיוונים, וכי לא תיפול שערה מראשכם, אולם אני יכול להבטיחכם נאמנה כי ביום הדיון ספק אם הוא יהיה אתכםוגם אם הוא יהיה אתכם לא בטוח שהוא יוכל לעמוד מאחרי הבטחותיו. וגם אם יהיה מוכן לעמוד מאחרי הבטחותיו לא בטוח שיהיה לכך כיסוי, ואיני רוצה לחשוב על מריבות הדיירים בבניין, אשר נתבעים.זאת ועוד כאשר יתבעו אתכם,  התביעות תהיינה כנגד כולכם ביחד ולחוד, וגם אז החלוקה בנטל לא תהיה שווה, כיוון שאם התובע יזכה בדין, הוא יגבה את הכספים ממי שיהיה בידו כסף.והדבר ייצור לכם לתת לכם גב, לסגור את כל הקצוות ב מישור המקצועי תוך הבטחה כי לא

האם יש סיכון פיננסי וודאי וודאי. מעטים הם אלה אשר יוכלו לאשר לכם בוודאות את מרכיב הרווחים בבנייה על פי תמ"א 38. לצורך בניית הפרוייקט, התכנית המכרזית היינה נטילת מימון בנקאי באמצעות משכנתאות אשר יירשמו על דירות בעלי הדירות.



שותפים רבים מידי הסיכון לתביעות גדל