לפני מספר חודשים הגיע אלי מכתב בזו הלשון:

 

אצלנו בבניין ישנה נכונות של כולם ללכת לכיוון תמ"א 38.
בימים האחרונים פנה אלינו עורך דין ויזם תמ"א והציעו לנו הצעה מקורית ומעניינת ההצעה אומרת שאנחנו הדיירים נהיה היזמים ונרוויח מהפרוייקט. כלומר אנחנו נבנה, המלווה המקצועי ילווה אותנו מקצועית וישיג משכנתאות, מימון ויטפל בכל הצדדים המקצועיים והעסקיים והמקצועיים בתחום ההנדסי, עורך הדין ילווה אותנו במישור המשפטי , לאחר הבנייה אנחנו נמכור את הדירות ובעלי הדירות ירוויחו רווח נאה. האם תוכל להביע את דעתך המקצועית בעניין והאם כדאי ללכת על מהלך כזה.

יעקב היקר, אפתח ואומר: "לכל כלל יש יוצא מן הכלל" ואפנה אותך למאמר ממצה שכתבתי על העניין. אולם, אם תישמע דעתי,הכלל המרכזי,  הינו להמליץ ללקוחותיי " שומר נפשו ירחק" לא לפנות בשום פנים ואופן לסוג כזה של יזמות. 

 

בבניין מסויים  ברחוב שקט ברעננה, יודעים הדיירים שנים של מריבות, מאבקים ומשפטים, בינם לבין
עצמם, בינם לבין רוכשי הדירות החדשות בבניין, בינם לבין בעל חברת ההנדסה אשר יזם את מתווה 
הפרוייקט, בינם לבין עורך הדין אשר ייצג אותם ולטענתם לא גילה להם את כל הבעיות האפשריות.
כאשר לכך מתלוות בערכות שונות תביעות לשון הרע בין מספר דיירים לאחרים, כתבי אישום פליליים
על תקיפות ואיומים.

 

משפט המפתח של אחד הדיירים האחראיים היה :"אם הייתי יודע שאלה יהיו פני הדברים לא הייתי מעז
להתקרב לפרוייקט כזה" הכל התחיל עת פנו אל הדיירים, בבניין,  יועצים נחמדים,אשר עשו רושם מקצועי ביותר  אשר הבטיחו לבעלי הדירות להגשים להם חלום, להיות יזמי נדל"ן. כמובן שהשכנים התלהבו, שמו כפם בידי עורך הדין, בידי חברת ההנדסה אשר הבטיחה הרים וגבעות והצדדים פנו להסכם.

 

על הנייר היה נראה כי בבניין בו ישנם 12 דירות, ניתן לבנות כ-10 דירות, במחיר ממוצע של כ- 2 מיליון ₪.  כאשר העלויות הוערכו בכ – 8 מיליון ₪. דהיינו רווח יזמי של בין 10-12 מיליון ₪ אשר יתחלק
בין בעלי הדירות, לאחר עמלות של כמיליון וחצי ₪ לכל העוסקים במלאכה.

אלא שהתכניות השתבשו, במהלך העבודה הקבלן המבצע פשט את הרגל, העבודה אותה הוא ביצע היתה מתחת לכל ביקורת, קבלן מבצע חדש, דרש סכומים גבוהים יותר. עקב האמור חל עיכוב של כשנתיים בביצוע העבודות. הדירות בניגוד לציפיות ולתכנית העיסקית לא נמכרו וודאי וודאי שלא נמכרו בהתאם לתחזית העיסקית של החברה היזמית, הבנק ממנו נטלו בעלי הדירות איבד את סבלנותו, והחל בהליכים מול בעלי הדירות.

במהלך הדברים נוצר חוסר אמון מוחלט בין חברת ההנדסה, אשר יזמה את הפרוייקט, בין עורך הדין של
הבניין, עליו המליצה חברת ההנדסה, ואשר הסתבר כי עורך דין זה הינו עורך הדין הקבוע של חברת
ההנדסה.

 

הדיירים פנו לעורך דין אשר ייצג אותם ויוציא אותם מהפלונטר, הדיירים העיפו את חברת ההנדסה,אשר
הציגה עצמה כמומחית מספר אחת, בתחום הפיקוח על תמ"א 38, והתקשרו עם מפקח בעל נסיון רב
בתחום התמ"א.  אלא שלמרבה הצער את שנעשה כמעט אין להשיב, והסתבר כי חברת הביצוע אשר פשטה את הרגל ביצעה את העבודות באופן מחפיר..

 

בסופו של דבר לאחר שלוש שנים, החלו בעלי ה דירות בהליך מכירת הדירות והדירות נמכרו בסכום
נמוך באופן משמעותי מהסכום על פי התכנית העסקית, עלות הפרוייקט כתוצאה מכל ההליכים, ריביות
לבנקים, ועוד כהנה וכהנה עלתה בכ 40% והסתבר שעל הנייר .הפרוייקט מורווח בכ- 333,000 ₪, לפני מיסים.

 

למרבה הצער, נכונה לראובן אכזבה קשה, שכן,כשנה לאחר מסירת הדירה האחרונה, הוגשה כנגד כל
בעלי הדירות תביעה בסדר גודל של 5 מיליון ש,ח בגין ליקויי בנייה על ידי הדיירים החדשים.  לטענת
הדיירים החדשים, ישנם ליקויים קשים ביותר בדירות הנמכרות, בעיות רטיבות קשות, עבודות אשר
בוצעו בניגוד מוחלט לתקן, סטיות מהמפרט הטכני של הדירות ועוד כהנה וכהנה בעיות מבעיות שונות.

הדיירים נבהלו, התכנסה אסיפת דיירים, או יותר נכון אסיפת שותפים, החלו מריבות קשות בהם האשימו מספר דיירים את האחרים בכך שהם הובילו אותם לעברי פי פחת, הישיבה בהזמנת המשטרה על מנת להפריד בין הניצים, בלא שום הסכמה על אופן ההתמודדות מול תביעות הדיירים.

 

הדיירים פנו אל חברת ההנדסה השנייה, וזו הטילה את האחריות לפתחה של חברת הביצוע הראשונה.
לאור גובה התביעות כל דייר נאלץ להגיש כתב הגנה באופן עצמאי,שכן, התביעה על סך של חמישה
מיליון ₪ היתה כנגד כל אחד מן הדיירים ביחד ולחוד, שכן, הדיירים כולם מכרו באופן משותף את כל
הדירות.

 

הסיפור שסיפרתי לא היה ולא נברא, שכן, עוד לא קם הבניין, שהיה היזם, ולא הסתיימו הליכים כאלה,
אולם תופעות הלוואי המתוארות בסיפור הדמיוני, הינן התופעות מעשיות לחלוטין, אשר עלולות להיגרם,
כאשר הדיירים הינם היזמים, הינם הבונים, הינם הממנים והינם המוכרים.

להיות יזם ולהיות קבלן, דרוש נסיון, דרוש ידע, ודרושה הכרה מעמיקה של התחום. אל תסמכו על
גורמים אשר ידאגו לכם שלא תיגרע שערה מראשכם, הם לא יהיו לצדכם ביום בו .

הסיפור הדמיוני, אשר איננו כה דמיוני, מבוסס על הכרה מעמיקה של תחום תמ"א 38, של נסיון מצטבר של עשרות בניינים,אותם מייצג מחבר הסיפור, ועל מאמר אשר נכתב בעניין הסוגייה של יזמות עצמית והמפרט באופן מקצועי, את הסוגיות והאפשרויות המתבקשות במקרה של יזמות עצמית.

​

​

​

​

 

 

תמ"א 38 יזמות עצמית​

הכותב עורך דין